Ešte na jar by ste byt v Žiline predali do týždňa. Dnes to trvá aj dva mesiace

Váhanie a dlhšie rozhodovanie kupujúcich, tlak na znižovanie cien, ťažkosti s financovaním, avšak stále vysoký dopyt a nedostatok bytov.

Na trhu s nehnuteľnosťami cítiť rapídne spomalenie predaja.

Člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Mário Glos tvrdí, že ešte na jar by ste byt v Žiline predali za obvyklú cenu do týždňa. Dnes sú to i dva mesiace.

Nedávno vzišlo z piatich obhliadok päť záujemcov. Vlastník nehnuteľnosti si tak mohol vypýtať viac, ako si stanovil na začiatku predaja. Najmä vyššie sadzby na hypotekárnych úveroch, ale aj celková neistota v spoločnosti zapríčinila, že aktuálne nastáva obdobie zreálnenia cien nehnuteľností a ich návratu na úroveň roka 2021.

Ako by ste charakterizovali dnešnú situáciu na realitnom trhu?

Ako vyčkávajúcu a plnú nereálnych očakávaní. Kupujúci očakávajú výrazné znižovanie cien a predávajúci skúšajú ceny ešte zvyšovať. Nič dramatické sa však neudeje. Pokiaľ napríklad developeri pri novostavbách nedosiahnu svoju minimálnu maržu, projekty pozastavia. Nebudú ich stavať so stratou. Tým pádom opäť klesne už aj tak veľmi malá ponuka. Opäť začne výrazne prevládať dopyt a ceny opäť stúpnu.

Sú to jednoduché ekonomické zákony. Priemerný dlhodobý svetový rast hodnoty nehnuteľností je 6 percent ročne. U nás bol ten rast bol z viacerých dôvodov. Napríklad cena nehnuteľností bola dlho zmrazená po svetovej hospodárskej kríze v roku 2009, hypotekárne úroky boli veľmi nízke a dopyt niekoľkonásobne prevyšoval ponuku.

Prečítajte si tiež Prečítajte si tiež Žiline chýba skoro desať miliónov eur, chce zvýšiť dane a poplatky, viní za to vládu Čítajte 

Majú ľudia záujem nakupovať nehnuteľnosti v čase, keď im z príjmov ubrala inflácia?

Investícia do nehnuteľnosti je jednou z najlepších investícií práve z toho dôvodu, že infláciu zrkadlí, čiže narozdiel od držania finančných prostriedkov na účte, investori o peniaze kúpou nehnuteľnosti neprichádzajú, práve naopak, investícia sa im zhodnocuje. Kupujúci novostavieb sa skôr obávali inflačných doložiek, ktoré hovoria o tom, že developer má právo na zvýšenie kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Avšak v mnohých prípadoch väčšinou ide o cenové doložky súvisiace so zdražovaním materiálov a energií, nie o celkovú výšku inflácie, v každom prípade ale odporúčame klientom, aby si to vopred preštudovali v zmluve s developerom. Iný príbeh už píše sadzba na hypotekárnych úveroch.

Čo na realitnom trhu urobil nárast úrokových sadzieb?

Práve toto je dôvod aktuálneho poklesu dopytu. Vyššie úrokové sadzby spôsobujú menšiu dostupnosť hypoték. Nejde tu ani o to, že by kupujúci stratili záujem o hypotekárne financovanie z dôvodu, že je ich mesačná splátka vyššia, ale o to, že im z ich príjmu jednoducho nevyjde.

Samozrejme, aj toto sa dá riešiť napríklad vyšším podielom vlastných zdrojov. Tu majú výhodu klienti, ktorí svoje bývanie vymieňajú, čiže predávajú inú svoju nehnuteľnosť, ktorú v minulosti lacnejšie kúpili a teraz vedia so ziskom predať.

Zastavil sa rast cien naprieč celou ponukou nehnuteľností?

Na celom Slovensku je rovnaký vývoj. K ochladeniu dopytu prišlo plošne na celom území Slovenskej republiky. Medzi najväčšie dôvody sa radí rast úrokových sadzieb, rast cien energií a ním zapríčinená zhoršená spotrebiteľská nálada. Ceny starších nehnuteľností čaká korekcia, respektíve ich zreálnenie niekde na úroveň spred roka 2021.

Novostavby rezidenčných nehnuteľností budú ďalej rásť, nakoľko stále rastú náklady na výstavbu. Tu nevidíme absolútne priestor na nejaký dramatický pokles, nakoľko developerské marže v regiónoch sú nízke, na úrovni rentability a financovateľnosti z pohľadu bankového projektového financovania. Inak povedané, developer s cenou nemôže klesnúť, lebo mu to nedovolí jeho financujúca banka.

Iný scenár vidíme pri developerských projektoch rekreačných nehnuteľností, kde boli ceny nastavené veľmi vysoko na úrovni 5 až 8 tisíc eur za jeden meter štvorcový, tu môže byť pokles výraznejší.